Δικηγόροι για ακίνητα Αθήνα
Η δικηγορική μας εταιρία έχει ειδίκευση στα ακίνητα και πραγματοποιήσει για λογαριασμό πελατών μας σε Ελλάδα και εξωτερικό μεγάλο αριθμό νομικών ελέγχων και μεταβιβάσεων ακινήτων. Παρακάτω οι δικηγόροι για ακίνητα στην Αθήνα του e-nomika απαντούν στης πιο συνήθεις ερωτήσεις σχετικά με ακίνητα και μεταβιβάσεις.
Τι είναι ο νομικός έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά;
Πριν από την αγορά οποιουδήποτε ακινήτου, ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να προβεί σε νομικό έλεγχο αυτού. Ο νομικός έλεγχος περιλαμβάνει τον έλεγχο του ακινήτου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και Κτηματολόγιο. Ειδικότερα, εξετάζεται αν ο πωλητής είναι όντως κύριος του ακινήτου, σε έρευνα βάθους 20 με 30 ετών, λαμβάνοντας υπόψη τους σχετικούς χρόνους χρησικτησίας και αν το ακίνητο φέρει βάρη, όπως προσημείωση υποθήκης, υποθήκη ή διεκδικήσεις.
Όπως γίνεται αντιληπτό, ο νομικός έλεγχος του ακινήτου αποτελεί ένα σημαντικό βήμα πριν την αγορά του ακινήτου, καθώς κανένας υποψήφιος αγοραστής δεν επιθυμεί να αγοράσει ακίνητο, το οποίο δεν είναι «καθαρό».
Τι κάνω πριν δώσω προκαταβολή για αγορά ακινήτου. Σε τι εξυπηρετεί το ιδιωτικό συμφωνητικό ρύθμισης της πώλησης ακινήτου;
Σύνηθες είναι στο ιδιωτικό συμφωνητικό, το οποίο συντάσσεται μεταξύ των συμβαλλομένων να συμπεριλαμβάνεται και όρος που αφορά την προκαταβολή για το ακίνητο. Συστήνεται, ωστόσο, πριν από την υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού ρύθμισης της πώλησης και την προκαταβολή, να έχει προβεί ήδη ο υποψήφιος αγοραστής στο νομικό έλεγχο του ακινήτου, προκειμένου να είναι βέβαιος ότι θα δεσμευτεί στην αγορά ενός «καθαρού» ακινήτου.
Το ιδιωτικό συμφωνητικό ρύθμισης της πώλησης λειτουργεί ως «δέσμευση» μεταξύ πωλητή και αγοραστή, καθώς όπως ήδη αναφέρθηκε, συμπεριλαμβάνεται συνήθως όρος για την προκαταβολή. Η προκαταβολή λειτουργεί ως μέσο επισημοποίησης του ενδιαφέροντος του αγοραστή και με σκοπό να αποσυρθεί από την αγορά. Επιπλέον, στο ιδιωτικό συμφωνητικό μπορούν να περιληφθούν όροι όπως το τίμημα της αγοραπωλησίας και η ημερομηνία υπογραφής του οριστικού συμβολαίου.
Εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης. Διαδικασία και χρόνος
Η εξάλειψη προσημείωσης υποθήκης μπορεί να γίνει με δύο διαδικασίες, τη συναινετική και την κατ’ αντιδικία.
Η πρώτη, η οποία είναι και η πιο σύντομη, εκκινεί με την κατάθεση αίτησης ασφαλιστικών μέτρων στο αρμόδιο δικαστήριο, με αίτημα την ανάκληση της απόφασης εγγραφής της προσημείωσης υποθήκης και την εξάλειψη αυτής. Η προσημείωση υποθήκης εμφαίνεται στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή στα βιβλία υποθηκών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου. Αφού εκδοθεί απόφαση, στο τελευταίο στάδιο της διαδικασίας ακολουθεί η καταχώρηση της απόφασης της εξάλειψης της προσημείωσης υποθήκης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο.
Η δεύτερη περίπτωση ακολουθεί και αυτή τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, όπως περιγράφηκε, ωστόσο δεν είναι τόσο σύντομη συγκριτικά με τη συναινετική διαδικασία. Το αποτέλεσμα που αποφέρουν είναι το ίδιο, δηλαδή η απόφαση άρσης της προσημείωσης υποθήκης, διαφέρουν, όμως στο χρόνο και στο κόστος, καθώς στη συναινετική διαδικασία, ο δανειολήπτης επιβαρύνεται και με τα έξοδα της Τράπεζας.
Εγγραφή συναινετικής προσημείωσης υποθήκης για δάνειο. Διαδικασία και χρόνος
Η εγγραφή προσημείωσης υποθήκης λειτουργεί ως μέτρο προστασίας και διασφάλισης του δανειστή. Μπορεί να γίνει είτε κατ’ αντιδικία είτε συναινετικά και ακολουθείται η διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, επομένως, είναι μια σχετικά σύντομη διαδικασία. Η διαφορά τους έγκειται στο ότι στη συναινετική, τα μέρη, δανειολήπτης και Τράπεζα εμφανίζονται ενώπιον του αρμόδιου δικαστηρίου και ο δανειολήπτης συναινεί στην εγγραφή της προσημείωσης.
Αρμόδιο δικαστήριο για τη χορήγηση άδειας εγγραφής προσημείωσης είναι είτε το Ειρηνοδικείο ή το Μονομελές Πρωτοδικείο, ανάλογα με το ποσό της κύριας απαίτησης. Ωστόσο, για τη συναινετική προσημείωση αρμόδιο είναι πάντα το Ειρηνοδικείο.
Βασικές προϋποθέσεις για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης είναι η πιθανολόγηση της απαίτησης προς εξασφάλιση καθώς και η πιθανολόγηση της ύπαρξης επικείμενου κινδύνου. Το αρμόδιο δικαστήριο, λοιπόν, θα πρέπει να εκτιμήσει τις ανωτέρω προϋποθέσεις πριν προχωρήσει στην αποδοχή της αίτησης του ασφαλιστικού μέτρου της εγγραφής προσημείωσης.
Ποια η διαδικασία της αγοράς ακινήτου από πλειστηριασμό;
Η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό παρουσιάζει αρκετά οφέλη. Μπορεί ο υποψήφιος αγοραστής να αποκτήσει το ακίνητο σε πολύ πιο συμφέρουσα τιμή, καθώς υπάρχει η περίπτωση να είναι μικρότερη η αξία του από την τρέχουσα εμπορική. Επιπλέον, η διαδικασία της αγοράς μπορεί να είναι πιο σύντομη, καθώς δεν χρειάζεται η συγκέντρωση όλων εκείνων των δικαιολογητικών που απαιτούνται σε περίπτωση μεταβίβασης με αγοραπωλησία. Βέβαια, η τιμή ενδέχεται να αυξηθεί και να ξεπεράσει την τιμή πρώτης προσφοράς ακόμα και την εμπορική αξία, ανάλογα με το ενδιαφέρον που παρουσιάζει η αγορά του επίμαχου ακινήτου.
Καταρχήν, ο πλειστηριασμός διενεργείται με ηλεκτρονικά μέσα (ηλεκτρονικός πλειστηριασμός) από τον πιστοποιημένουπάλληλο του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού συμβολαιογράφο. Για να λάβουν μέρος στον πλειστηριασμό, οι υποψήφιοι πλειοδότες θα πρέπει να πιστοποιηθούν στα ηλεκτρονικά συστήματα πλειστηριασμού ενώ δηλώνουν τη συμμετοχή τους σε συγκεκριμένο πλειστηριασμό, αφού πρώτα έχουν καταβάλει την προβλεπόμενη εγγύηση. Στο ηλεκτρονικό πλειστηριασμό υποβάλλονται διαδοχικές προσφορές, οι συμμετέχοντες, δηλαδή, υποβάλλουν συνεχώς προσφορά έως το χρόνο λήξης υποβολής αυτών. Μετά τη λήξη της διαδικασίας υποβολής των προσφορών ανακοινώνεται το αποτέλεσμα του πλειστηριασμού μέσω των ηλεκτρονικών συστημάτων. Ο υπερθεματιστής οφείλει εντός δέκα (10) ημερών να καταβάλλει το πλειστηρίασμα.
Τι γίνεται σε περίπτωση που ένα ακίνητο δεν έχει δηλωθεί στο κτηματολόγιο;
Σημαντικό είναι να ελεγχθεί το στάδιο στο οποίο βρίσκεται η κτηματογράφηση στην περιοχή του επίμαχου ακινήτου.
Ειδικότερα, αν η διαδικασία κτηματογράφησης είναι εν εξελίξει, ο δικαιούχος δύναται να υποβάλει τη δήλωση του ακινήτου του εκπρόθεσμα. Σε αυτή την περίπτωση, λογικά ο δικαιούχος θα επιβαρυνθεί με κάποιο ποσό προστίμου ενώ θα χρειαστεί μεγαλύτερο χρονικό διάστημα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας.
Στην περίπτωση, όπου η διαδικασία κτηματογράφησης στην περιοχή του ακινήτου έχει ολοκληρωθεί, τότε προβλέπονται συγκεκριμένες προθεσμίες για τη διόρθωση της αρχικής εγγραφής.
Πιο συγκεκριμένα, προβλέπεται προθεσμία 7 ετών για τις περιοχές που κηρύχθηκαν κτηματογραφούμενες μετά το έτος 2016 και προθεσμία 15 ετών για τις περιοχές που κηρύχθηκαν κτηματογραφούμενες πριν το έτος 2006.
Οι προθεσμίες αυτές δίνουν το δικαίωμα στους δικαιούχους να προβούν σε διόρθωση της παράλειψης εμπρόθεσμης δήλωσης τους, προκειμένου να καταστούν οριστικές οι αρχικές εγγραφές. Αν παρέλθουν άπρακτες οι ως άνω προθεσμίες, τότε τα ακίνητα δηλώνονται αγνώστου ιδιοκτήτη είτε ως ιδιοκτησία τρίτου προσώπου είτε του Ελληνικού Δημοσίου.
Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) και ποιος πρέπει να τον πληρώσει ;
Η αγορά ακινήτου, ως συναλλαγή υπόκειται σε φορολογία. Έτσι, λοιπόν, για την αγοραπωλησία ακινήτου θα πρέπει να καταβληθεί ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου, ο οποίος υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και ανέρχεται σε ποσοστό περίπου 3%.
Το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου καταβάλει ο αγοραστής του ακινήτου πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας. Ο νόμος προβλέπει, ωστόσο, ορισμένες περιπτώσεις, οι οποίες εξαιρούνται από την καταβολή του ΦΜΑ, όπως π.χ. όταν πρόκειται να αποκτηθεί πρώτη κατοικία.
Σε τι ποσό ανέρχονται τα συμβολαιογραφικά έξοδα αγοράς ακινήτου ;
Τα συμβολαιογραφικά έξοδα βαρύνουν τον αγοραστή του ακινήτου. Υπολογίζονται με βάση το ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και καθορίζονται σε συγκεκριμένο ποσοστό επ’ αυτού. Π.χ. για ύψος αγοράς έως 120.000 ευρώ, το ποσοστό υπολογίζεται σε 0,80% ενώ για ύψος αγοράς από 120.000,01 ευρώ έως 380.000 ευρώ το ποσοστό ανέρχεται σε 0,70%.
Σημειώνεται ότι στα συμβολαιογραφικά έξοδα περιλαμβάνονται τα πρόσθετα φύλλα των συμβολαιογραφικών πράξεων καθώς και τα φύλλα των αντιγράφων των συμβολαιογραφικών πράξεων, τα οποία μπορεί να ζητηθούν.
Αγορά πρώτης κατοικίας και απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης. Διαδικασία και δικαιολογητικά
Προβλέπεται από το νόμο η απαλλαγή κάποιου αγοραστή από την καταβολή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου, ο οποίος ακολουθεί όλες τις αγοραπωλησίες ακινήτων. Η απαλλαγή αυτή αφορά πρόσωπα, που σκοπεύουν να αγοράσουν την πρώτη τους κατοικία. Ειδικότερα, θα πρέπει ο ενδιαφερόμενος αγοραστής να μην έχει στην κυριότητα του άλλη κατοικία, η οποία να καλύπτει τις στεγαστικές του ανάγκες, να μη υφίσταται συγγένεια μεταξύ πωλητή και αγοραστή και με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε (5) έτη.
Σημειώνεται ότι υπάρχουν ορισμένοι περιορισμοί, τιθέμενοι από το νόμο, οι οποίοι αφορούν την οικογενειακή κατάσταση του ενδιαφερόμενου αγοραστή σε συνδυασμό με την αξία του ακινήτου. Π.χ. προβλέπεται για έγγαμο αγοραστή ακίνητο μέχρι ποσού αξίας 250.000€ ενώ για άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000€. Προβλέπεται, επίσης, προσαύξηση των ποσών αυτών εάν υπάρχουν τέκνα του ενδιαφερόμενου.
Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται είναι μεταξύ άλλων τα εξής:
- Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης,
- Ληξιαρχική πράξη γάμου ή γέννησης τέκνου (εάν υπάρχει τέκνο),
- Τοπογραφικό διάγραμμα (αφορά τα οικόπεδα),
- Κατάσταση των κατεχομένων ακινήτων,
- Πιστοποιητικό του αρμοδίου υποθηκοφύλακα (εάν υπάρχει εξ αδιαιρέτου ιδιοκτησία),
- Πιστοποιητικό Δ.Ο.Υ. (για την εκ νέου απαλλαγή),
- Πιστοποιητικό εγγραφής σε ελληνικό δημοτολόγιο (Για Έλληνες ή ομογενείς κατοίκους εξωτερικού),
- Φορολογική δήλωση και 9) Βεβαίωση ασφαλιστικών φορέων.
Αγορά ακινήτου από αλλοδαπό
Σύνηθες φαινόμενο αποτελεί τα τελευταία χρόνια η αγορά ακινήτων από αλλοδαπά πρόσωπα, ευρωπαίους ή μη. Η διαδικασία δε διαφέρει από τη συνήθη αγοραπωλησία μεταξύ Ελλήνων πολιτών, απλώς θα πρέπει να προηγηθούν ορισμένες ενέργειες, πριν την αγορά του ακινήτου, όπως αναφέρονται κατωτέρω.
Από τις πρώτες και βασικότερες ενέργειες είναι η απόκτηση αριθμού φορολογικού μητρώου (ΑΦΜ). Επιπλέον, συστήνεται και το άνοιγμα τραπεζικού λογαριασμού σε κάποια ελληνική τράπεζα, ώστε να είναι ευχερέστερη η διαδικασία πληρωμών. Σημειώνεται ότι η συμβολή πληρεξούσιου δικηγόρου κρίνεται ιδιαιτέρως σημαντική για την άμεση διεκπεραίωση όλων των αναγκαίων εργασιών.
Αν ο ενδιαφερόμενος αγοραστής αδυνατεί να παρασταθεί στην υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας, τότε θα πρέπει να έχει προηγουμένως συνταχθεί συμβολαιογραφικό πληρεξούσιοπρος το δικηγόρο που έχει αναλάβει τη διεκπεραίωση της αγοραπωλησίας.
Σημειώνεται ότι με την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και τη μεταγραφή του στο αρμόδιο Κτηματολόγιο/Υποθηκοφυλακείο, θα πρέπει να δηλωθεί το ακίνητο στα έντυπα Ε1 και Ε9 στην Εφορία και θα ακολουθήσει και η έκδοση του ΕΝΦΙΑ, ο οποίος θα πρέπει να πληρώνεται κάθε έτος.
Ποια είναι η αμοιβή δικηγόρου για παράσταση σε συμβόλαιο αγοράς ακινήτου;
Η παράσταση δικηγόρου για την υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων, έχει καταστεί τα τελευταία χρόνια προαιρετική. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις κρίνεται απαραίτητη η συνδρομή του λόγω της γραφειοκρατίας που περιβάλει τη διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα.
Εφόσον παρασταθεί, η αμοιβή καθορίζεται ελεύθερα από το δικηγόρο, ο οποίος εκδίδει για τις υπηρεσίες του απόδειξη παροχής υπηρεσιών. Για τον καθορισμό της αμοιβής αυτής λαμβάνεται υπόψη η έκταση της εργασίας που έχει παρασχεθεί καθώς και η πολυπλοκότητα της εκάστοτε περίπτωσης.
Ποια είναι τα δικαιολογητικά έγγραφα για αγορά ακινήτου;
Τα απαραίτητα έγγραφα για την αγορά ακινήτου είναι τα εξής :
- Ταυτότητα ή διαβατήριο συμβαλλομένων μερών,
- συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο,
- ΑΦΜ συμβαλλομένων,
- Τίτλοι ιδιοκτησίας ακινήτου,
- Κτηματολογικό διάγραμμα και κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου,
- Βεβαίωση μηχανικού για τις αυθαίρετες κατασκευές,
- Τοπογραφικό διάγραμμα,
- Βεβαίωση ΤΑΠ,
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ),
- Φορολογική ενημερότητα,
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και
- Οικοδομική άδεια.
ΔΕΙΤΕ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΑ
