Πως μπορώ να κάνω έξωση σε ενοικιαστή που δεν πληρώνει το ενοίκιο; Ποια είναι η διαδικασία έξωσης;
Όταν ο ενοικιαστής δεν καταβάλλει το συμφωνημένο μίσθωμα, τότε ο ιδιοκτήτης μπορεί να προβεί στην έξωση του. Η διαδικασία που ακολουθείται σε αυτή την περίπτωση είναι αυτή της έκδοσης διαταγής απόδοσης και πληρωμής μισθωμάτων.
Αποστέλλεται αρχικά εξώδικη όχληση προς τον ενοικιαστή, όπου ενημερώνεται για τα ληξιπρόθεσμα μισθώματα και καλείται να τα καταβάλλει.
Αν δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα, ο ενοικιαστής μπορεί με αίτηση του προς το αρμόδιο Ειρηνοδικείο να ζητήσει την έκδοση διαταγής απόδοσης του μισθίου του και της πληρωμής των μισθωμάτων. Όταν εκδοθεί η διαταγή απόδοσης από τον αρμόδιο Ειρηνοδίκη, αυτή θα πρέπει να επιδοθεί στον ενοικιαστή. Μετά την παρέλευση είκοσι (20) ημερών, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει στην έξωση του.
Σύνηθες είναι ο ενοικιαστής να αποχωρεί από το μίσθιο ήδη από την επίδοση της διαταγής απόδοσης του μισθίου. Στην αντίθετη περίπτωση, ξεκινά η αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης, με τη συνδρομή δικαστικού επιμελητή, ο οποίος προχωρά στην έξωση του ενοικιαστή.
Πόσο χρόνο χρειάζεται η έξωση ενοικιαστή και ποιο είναι το κόστος;
Η διαδικασία της έξωσης, ακολουθώντας την έκδοση διαταγής απόδοσης και πληρωμής μισθωμάτων είναι σύντομη, δίνοντας έτσι τη δυνατότητα στον ιδιοκτήτη να απαλλαχθεί σε μικρό χρονικό διάστημα από το δύστροπο ενοικιαστή.
Σημειώνεται ότι η έκδοση διαταγής απόδοσηςεκδίδεται συνήθως σε διάστημα 1 με 2 εβδομάδων, ανάλογα με το φόρτο εργασίας κάθε δικαστηρίου.
Από την επίδοση της διαταγής απόδοσης στον ενοικιαστή ο νόμος ορίζει χρονική προθεσμία 20 ημερών και έπειτα από την παρέλευση αυτής μπορεί να προχωρήσει ο ιδιοκτήτης στην έξωση.Από τα ανωτέρω συνάγεται ότιο ιδιοκτήτης έχει εκτελεστό τίτλο απόδοσης του μισθίου στα χέρια του μέσα σε διάστημα ενός (1) μήνα.
Το κόστος της διαδικασίας περιλαμβάνει την αποστολή και επίδοση με δικαστικό επιμελητή της εξωδίκου οχλήσεως καθώς και την κατάθεση της αίτησης έκδοσης διαταγής απόδοσης και την επίδοση της με δικαστικό επιμελητή. Συγκριτικά με την κατάθεση αγωγής για απόδοση του μισθίου, η προκείμενη διαδικασία είναι πολύ πιο οικονομική και ταχεία.
Τι γίνεται όταν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει το νερό, το ρεύμα ή τα κοινόχρηστα;
Οι οφειλές που προέρχονται από το ρεύμα, το νερό ή τα κοινόχρηστα μπορούν να συμπεριληφθούν στη διαδικασία διαταγής απόδοσης μισθίου και πληρωμής μισθωμάτων. Μπορεί δηλαδή ο ιδιοκτήτης πέραν των οφειλόμενων μισθωμάτων να αιτηθεί και την καταβολή των ληξιπρόθεσμων οφειλών που προέρχονται από τις Υπηρεσίες Κοινής Ωφέλειας.
Μπορεί να γίνει έξωση ενοικιαστή χωρίς μισθωτήριο συμβόλαιο;
Σε περίπτωση όπου μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή δεν υπάρχει ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, τότε η διαδικασία της έξωσης που ακολουθείται είναι αυτή της κατάθεσης αγωγής στο αρμόδιο δικαστήριο.
Δεν γίνεται, δηλαδή να προχωρήσει η ταχεία διαδικασία, αυτή της διαταγής απόδοσης μισθίου, ακριβώς γιατί απαιτείται σε αυτή τη διαδικασία η απόδειξη της μίσθωσης με έγγραφο τύπο. Οπότε ελλείψει μισθωτηρίου συμβολαίου, η διαδικασία της έξωσης λαμβάνει χώρα με την κατάθεση αγωγής στα αρμόδια δικαστήρια.
Έξωση ενοικιαστή για ιδιοκατοίκηση. Τι ισχύει ;
Στις αστικές μισθώσεις, δεν υφίσταται πλέον ως λόγος έξωσης η ιδιοκατοίκηση. Αυτό σημαίνει ότι για να ζητήσει ο ιδιοκτήτης από τον ενοικιαστή του να αποχωρήσει από το ακίνητο δεν μπορεί να επικαλεσθεί ως αιτία ότι θέλει να το χρησιμοποιήσει ως κύρια κατοικία του. Αντίθετα, υπάρχει αυτή η δυνατότητα, αν ο ιδιοκτήτης σκοπεύει να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη, υπό ορισμένες τιθέμενες από το νόμο προυποθέσεις.
Δικαιώματα ενοικιαστή και ιδιοκτήτη λόγω πώλησης ακινήτου.
Σύνηθες είναι μετά την αγορά ενός ακινήτου, το οποίο ενοικιάζεται, ο νέος, πλέον, ιδιοκτήτης να επιδιώκει την έξωση του ενοικιαστή. Ωστόσο, ο νόμος σε αυτές τις περιπτώσεις, προστατεύει τον ενοικιαστή υπό προϋποθέσεις.
Σημειώνεται ότι με τη μεταβίβαση του ακινήτου, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα της μίσθωσης, εφόσον η μίσθωση αποδεικνύεται με συμβόλαιο μίσθωσης με βέβαιη χρονολογία και δεν έχει συμφωνηθεί κάτι αντίθετο στο μισθωτήριο.
Αν δεν υφίστανται οι ανωτέρω προϋποθέσεις, τότε ο νέος ιδιοκτήτης δύναται να προχωρήσει στην έξωση του ενοικιαστή, καταγγέλλοντας τη μίσθωση.
Ποιες φθορές πληρώνει ο ιδιοκτήτης και ποιες ο ενοικιαστής;
Στο ιδιωτικό συμφωνητικό τα συμβαλλόμενα μέρη ορίζουν τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους από τη μίσθωση.
Σχετικά με τις φθορές που μπορεί να προκληθούν στα ακίνητο υπάρχει ένας διαχωρισμός. Αν πρόκειται για φθορές που έχει προκαλέσει ο ίδιος ο ενοικιαστής, τότε αυτός είναι υπεύθυνος για την αποκατάσταση τους.
Αντίθετα, αν οι φθορές έχουν προκληθεί εντός της συμφωνημένης χρήσης του ακινήτου, τότε βαρύνουν τον ιδιοκτήτη. Αν εμφανιστούν προβλήματα στο ακίνητο, μετά τη μίσθωση του, τότε θα πρέπει να αποκατασταθούν από τον ιδιοκτήτη, ο οποίος φέρει τη σχετική υποχρέωση να διατηρεί ακίνητο κατάλληλο για τη χρήση που το προορίζει.
Πόσο διαρκεί η μίσθωση κατοικίας και η επαγγελματική μίσθωση ;
Η διάρκεια της μίσθωσης, αστικής ή επαγγελματικής καθορίζεται κατ’ αρχήν ελευθέρα από τα μέρη. Ωστόσο, ο νόμος ορίζει ότι η νόμιμη διάρκεια μίσθωσης αστικής κατοικίας είναι τρία (3) έτη. Η διάρκεια αυτή ισχύει ακόμα και αν τα συμβαλλόμενα μέρη έχουν συμφωνήσει μικρότερο χρονικό διάστημα μίσθωσης ή μίσθωση αορίστου χρόνου.
Το ίδιο ισχύει και για τη νόμιμη διάρκεια επαγγελματικής στέγης, η οποία ορίζεται στα τρία (3) έτη. Αν, ωστόσο, συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος τότε θα ισχύει η νόμιμη τριετής διάρκεια, η οποία δεσμεύει αμφότερα τα μέρη.
Έξωση ενοικιαστή λόγω λήξης μίσθωσης – μη ανανέωση μισθωτηρίου. Τι ισχύει;
Με την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου της μίσθωσης, αυτή λύεται χωρίς να χρειάζεται οποιαδήποτε άλλη διατύπωση. Ο ενοικιαστής, δηλαδή, οφείλει με τη λήξη της μίσθωσης να αποχωρήσει άμεσα από το ακίνητο.
Σε περίπτωση, όπου ο ενοικιαστής δεν αποχωρεί από το ακίνητο, παρακρατώντας το, τότε δεν επέρχεται παράταση του χρόνου της μίσθωσης, ο δε ιδιοκτήτης μπορεί να εναντιωθεί, ασκώντας αγωγή απόδοσης του μισθίου στα αρμόδια δικαστήρια.
Δικαιούται, μάλιστα, να ζητήσει και σχετική αποζημίωση για τη χρήση του μισθίου, εφόσον αυτό παρακρατείται παρανόμως, χωρίς να ερευνάται αν ο ιδιοκτήτης υπέστη ζημία από την καθυστέρηση της απόδοσης.
Πώληση μισθωμένου ακινήτου με πλειστηριασμό. Δικαιώματα νέου ιδιοκτήτη.
Με την απόκτηση της κυριότητας ακινήτου μέσω πλειστηριασμού, ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στη μίσθωση.
Στις αστικές μισθώσεις, εφόσον υφίσταται έγκυρη και ενεργή μίσθωση, η οποία αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, τότε ο νέος ιδιοκτήτης υπεισέρχεται στα δικαιώματα και στις υποχρεώσεις της μίσθωσης. Εννοείται ότι αν δεν πληρούνται αυτές οι προϋποθέσεις, η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να καταγγελθεί.
Στις επαγγελματικές μισθώσεις,για ακίνητο, δηλαδή, που είναι μισθωμένο για την άσκηση σε αυτό επιχείρησης,υφίσταται η δυνατότητα, ο νέος ιδιοκτήτης να καταγγείλει τη μίσθωση, οπότε αυτή θα λυθεί με την παρέλευση 2 μηνών, προχωρώντας έτσι στην αποβολή του ενοικιαστή.
Στην περίπτωση αυτή η περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης εκτελείται κατά του μισθωτή και του υπομισθωτή, καθώς και κατά οποιουδήποτε αντλεί τα δικαιώματά του από αυτούς ή κατέχει το μίσθιο γι’ αυτούς.Στόχος της ρύθμισης αυτής είναι η προστασία του νέου ιδιοκτήτη του ακινήτου από παράτυπες ενέργειες του επιχειρηματία – πρώην ιδιοκτήτη.
Αποζημίωση ιδιοκτήτη λόγω φθορών που προκάλεσε ο ενοικιαστής σε κατοικία ή επαγγελματική στέγη. Τι ισχύει;
Ο ενοικιαστής έχει υποχρέωση με τη λήξη της μίσθωσης να αποδώσει το ακίνητο στην κατάσταση την οποία το παρέλαβε ενώ ευθύνεται μόνο για τις ζημίες τις οποίες έχει προκαλέσει και βρίσκονται εκτός της συμφωνημένης χρήσης.
Στην περίπτωση όπου ο ενοικιαστής έχει προκαλέσει φθορές που δεν προκύπτουν από τη συνήθη χρήση και δεν προχωρά στην αποκατάσταση τους, τότε γεννάται δικαίωμα του ιδιοκτήτη να ζητήσει την αποζημίωση του. Η διαδικασία αυτή εκκινεί με την άσκηση αγωγής στο αρμόδιο δικαστήριο. Θα πρέπει ο ιδιοκτήτης να αποδείξει τις φθορές που προκλήθηκαν από τον ενοικιαστή, ότι οι φθορές αυτές βρίσκονται εκτός της συμφωνημένης χρήσης του ακινήτου καθώς και το ποσό της ζημίας που έχει υποστεί από αυτές.
